楼盘的人防设施能不能公摊给业主？两家专业房产测绘机构，测绘结果为何相差5倍多？同样是商铺，为什么这里的公摊面积比别的商铺高出5倍多？南宁市青年·国际18号楼的15名商铺业主，质疑开发商把本不该公摊的面积公摊到业主头上，并多收200多万元公摊费，因此15名商铺业主联名把开发商广西龙基置业有限责任公司（以下简称龙基公司）告上法庭，要求对方赔偿520万元。

  苏先生称，2003年10月28日，他与龙基公司签下购买商铺的合同。2006年底，当他去开发商处办理房产证时，却被告知他买下的商铺产权面积比合同中多出0.66平方米，需要多交钱。

  “但对方并未出示相关文件证明这0.66平方米是从何而来的，并且说如不补交就不能办理房产证。”苏先生表示，无奈之下他只好再付0.66平方米的费用共7260元。

  原本这事就这么过去了，但是后来，苏先生通过与其他业主交流后，他对公摊面积计算方式产生了怀疑。

  一位不愿意透露姓名的业主向记者提供了一份购房合同，在这份业主与龙基公司所签合同中，约定产权面积为79.33平方米，套内建筑面积为65.05平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积14.28平方米。

  而来自青年·国际小区业主委员会提供的信息数据显示，该小区18号楼部分业主购买的商铺公摊面积比例高达18.5％，比他们在其他楼盘购买的商铺共有建筑面积分摊率3％高出5倍多。

  “龙基公司表示，《房产测绘成果报告》只能看自己的，不能复印。并以‘担心业主们的隐私权被侵犯’为由，拒绝公布测绘结果。”业主黄先生表示，他们经多次咨询仍得不到满意答复后，只好自行做出详细的调查，以弄清事实真相。

  “在调查中我们得知，开发商在将18号楼交付给业主使用后，通过规划、人防验收后，又通过变更设计，将超出合法用地范围及部分人防地下建筑面积共844.28平方米公摊给18号楼的业主，其中3至16号商铺业主共公摊285.87平方米。”一位不愿意透露姓名的业主告诉记者。

  据了解，青年·国际18号楼2004年年底基本交付完毕。2005年12月6日，18号楼防空地下室通风竣工通过验收。

  2005年1月12日和2006年1月6日，开发商申请将18号楼一层已分割成单间商铺的设计，变更为整层连通式商场设计，并得到有关部门批准。

  2006年2月22日，开发商又申请将18号楼地下一层两个人防工程变更为排烟机房（排烟机房属于人防设施———记者注）。但是，在进行公摊认定时，开发商将“排烟机房”写成了“排风机房”。

  “就这样，地下一层两个不应该进行公摊的人防工程，变成了如今‘可以’进行公摊的排风机房。开发商目的是将地下一层的两个人防工程公摊给业主。”一位业主表示。

  于是，在与开发商协商无果的情况下，3至16号商铺的15名业主联合起来，将开发商龙基公司告上法院。

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖方双倍返还买受人。据业主提供的多个方面数据显示，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款为45万元，面积误差比超过3％部分的房价款为230多万元，根据“面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，15名业主联名把开发商龙基公司告上法庭，要求对方赔偿业主520万元。

  开发商分配公摊的依据是来自南宁市房地产测绘队的测绘报告。但是，业主们对此表示质疑。

  “南宁市房地产测绘队对这一个项目先后测绘了三次，每次的结果都不一样，公摊面积一次比一次多。”业主刘先生表示。

  后来，青秀区法院找到了广西第一测绘院，委托对方对本项目进行测绘。而得出的结果让业主们大吃一惊：南宁市房地产测绘队的公摊测量结果与广西第一测绘院测量得出的结果相差5倍多。

  如79.33平方米商铺，公摊14.28平方米的数据，是南宁市房地产测绘队于2006年6月8日所测出的。同项目经广西第一测绘院于2007年4月30日的测量结果为，该商铺的共有分摊面积为2.32平方米。

  据该商铺业主表示，他所购买的商铺价格为每平方米11000元。这就从另一方面代表着，如果开发商存在多公摊行为，那么他则多花131560元。

  如一层7号商铺，由南宁市房地产测绘队测出的共有分摊面积为26.40平方米，由广西第一测绘院所测的结果为4.11平方米，二者相差22.29平方米。

  8月3日，记者正常采访了参与青年·国际18号楼项目测绘的广西第一测绘院测绘工程师黄帮芬。

  黄帮芬表示，广西第一测绘院通过实地测量，严格依照国家《房产测量规范》、根据法庭提供的原来设计青年·国际18号楼的图纸进行面积计算及分摊。

  关于测绘结果“打架”的问题，黄帮芬表示，两次测量数据相差甚远的原因是，南宁市房地产测绘队将地下一层已超出用地范围面积和部分防空地下室建筑面积归入公摊面积进行计算。而广西第一测绘院则认为，这两部分面积不应该计入产权面积计算中，没有将这两部分面积归入公摊面积。所以，才会出现两次测量数据相差很大的现象。

  “在土地部门审批的用地范围中，规划图中的一间发电机房、两间配电房、一间水泵房、一个水池和半间排水泵房所在的位置面积属于与之相隔的楼盘幸福花园，不应该计入龙基公司的产权中。而位于两旁的两个排风机房，也不该计入公摊面积中。”黄帮芬表示。

  而在南宁市房地产测绘队绘制的青年·国际18号楼地下一层平面图中，一层商场配电设备用房、一层商场排风设备用房，注明为“一层商场公摊”。

  黄文瑜介绍，南宁市房地产测绘队是依照国家《房产测量规范》、2006年2月22日南宁市规划局审批的规划审批图、消防的规范意见等做测量的，三次测量都是应开发商的委托开展的。

  第一次测绘是2004年，第二次测绘是2005年，当时是根据开发商提交的、由消防部门审批的一份报告进行测绘。而第三次是2006年，测绘工作是根据开发商提供的、由人防部门作图、规划部门审批的相关材料所进行的。

  “我们去测绘的时候看到旁边两个排风机房的设备已经安装好，所以才将这部分面积计入一层商场公摊面积中。”黄文瑜说。

  南宁辰亿律师事务所的兰宪杰律师认为，虽然目前我国法律没有作出明确的规定，但建设部和国家质量技术监督局的相关规范性文件都明确规定：人防工程不得计入公摊面积。

  据了解，国家建设部1995年9月8日发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第九条规定：“公用建筑面积计算原则，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”

  而国家质量技术监督局2000年2月22日发布的《房产测量规范》规定：“共有建筑面积的内容，独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。”

  兰宪杰建议，购房者在签订商品房屋买卖合同时应当与开发商约定公摊面积的范围，以保护自身的利益。

  据了解，青年·国际18号楼的15名商铺业主联名起诉龙基公司一案，已于7月25日在南宁市青秀区法院开庭审理。当日法院并没有当庭宣判，目前案件仍在进一步审理当中。

  采访期间，记者多次联系龙基公司欲就此进行采访，但被对方拒绝，并建议记者找青秀区法院了解详细情况。（记者 覃琳 董平原 覃琳）