《公元物业管理文摘》（第166期）

  福州：物业承接查验新规 楼盘未验身物业承接要担责

  沈阳物价局：成本审核＋服务打分将决定物业费

  哈尔滨：启动物业考核办法 服务不及格禁接新项目

  南京：建物管退出预警机制 小区管家不能说撤就撤

  福州：整治物业出新规 物业服务不力将被吊销执照

  业主委员会向物业公司讨要小区共有部分收益的纠纷案

  为加强居住小区安全技术防范系统的建设和管理，上海市局技防办组织相关单位对上海区域标准DB31/294-2003《居住小区安全技术防范系统要求》进行修订，现经上海市质量技术监督局批准，修订版GB31/294-2010《居住小区安全技术防范系统要求》发布。该标准，将从2011年5月1日开始执行，即从5月1日开始对上海市居住小区技防工程初步设计的具体方案评审将按新标准执行。

  和《促进物业管理健康发展的若干意见》，在以前工作的基础上，再次对物业管理进行规范、引导、管理。应读者之邀，市房产管理局相关负责人借助本报，对其亮点释疑解惑。这两个文件，将在发布30天后实施。《株洲市物业管理办法》首次规定，物业服务企业享有开展多种经营和特约服务的权利。

  公共绿地未种植、共用设备未配套等，这些开发遗留问题，往往成为前期物业和业主之间矛盾的导火索，而这一问题今后有望得到逐步解决。昨日，福州市发布

  ，要求新承接的物业项目，物业公司与建筑设计企业要做好物业项目的承接查验工作，重点要做好物业共用部位、共用设备、共用设施的现场检查和验收。

  沈阳现有新建物业小区的前期物业费是由物价部门通过成本审核来实行的政府指导价，包括物业对园区的管理和服务以及物业服务的成本支出情况，就此来核定其收费标准。而目前，沈阳物价部门已经与房产部门多次研究，探讨通过

  。打分内容有园区绿化率、其他配套设施情况、物业服务的频次、深度等，将这些列出若干细项，每一个项目按照一定的分值来打分。

  哈尔滨今年将正式实行全新的物业考核办法，并针对物业服务企业的服务的品质、安全生产、合同履约等情况做打分，凡是低于60分的均视为不合格企业，将被禁止承接新的物业管理项目。物业服务企业综合信用评估是对企业在从事物业管理活动中履行责任和义务的总体评价，最重要的包含企业资质情况、物业服务合同签订情况、物业服务合同履约情况、物业服务的品质情况、管理和技术人员持证上岗情况、安全生产经营情况等。

  本月底，北京市物业管理动态监管系统将正式启用，本市3000余家物业及其项目人将采用分数制来管理，“零分”者或将取消资质。业主可实时登录市建委网站监督。据了解，该系统类似于企业电子办公室，物业企业的信用信息、人员信息、项目信息将一目了然地公布在网上。同时，物业公司还能够最终靠该平台收到建委相关公告。如建委发出的要求整改的警告、提醒项目负责人进行培训的信息等。

  记者近日从市物价局获悉，从即日起至6月30日，大同市物价部门将对全市住宅小区

  。此次整顿内容有，对未成立业主委员会的普通居住小区，其物业服务费实行政府指导价管理，已备案的需重新核定收费标准，未备案的需制定新的收费标准此次整顿将对各社区物业服务收费进行规范，对收费标准做重新核定，对物业服务企业违反价格法律和法规的将进行查处。投诉电线。

  进行了修订，以此来进一步提升物业服务的品质，推动全区物业服务管理工作健康发展。据介绍，鉴于目前各地实施标准化等级物业服务的机构均为具备资质的物业服务企业，所以取消了原标准中对企业资质等级的要求。在一级、二级、三级标准的“基本要求”和“住宅管理”项目中分别增加了报修、维修、回访记录等内容

  昨日南京召开的“2011年全市物业管理工作会议”传出消息，今年南京将进一步规范物业服务企业退出项目行为，建立物业项目退出预警制度“小区管家”不能说撤就撤。南京市住建委相关负责人透露，他们将严格监督物业企业退出行为，在退出小区3个月前，必须将退出原因、退出时间以书面告知业主委员会与区县、街道主管部门，同时，在物业管理区域内向业主公告，与业主委员会充分协商。

  昨日，市住建委、市物价局相关负责人透露，考虑到物价上涨和用工成本上涨等因素，实施5年的

  今年将重新修订，并适时召开听证会。相关负责的人介绍，修订将考虑近几年收入水平提升、物价上涨等各种各样的因素，但新标准只具备“指导价”意义，真实的操作中，小区业主可在参考新标准基础上与物业公司“议价”。

  3月16日，深圳物业管理迎来了30周年华诞。记者从当日市政府召开的纪念大会上了解到，截至2010年底，我市实施物业管理的住宅区已达2873个，建筑面积超过3亿平方米，受惠人口超过1000万人；未来5年，将实现原特区外地区住宅区物业管理全覆盖目标。实现50%以上的住宅区选举产生业委会，95%以上的业委会能够顺利依法完成换届选举与交接工作。

  《关于物业行业全力配合做好全国文明城市国家卫生城市和环保模范城创建迎检工作的通知》

  。《通知》规定，如果物业企业管理不力，不仅可能被市住房保障和房产管理局注销物业服务企业资质证书，还可能被工商行政管理部门依法责令办理营业执照的变更或注销登记；小区路面要平整无明显坑洼积水；连续两次被警告将失去企业资质

  常州市区普通住宅物业服务分项目收费制度于今年5月1日正式实施，标志着常州市物业服务收费体制的改革迈出了实质性步伐。物业服务收费，尤其是普通住宅物业服务收费涉及面广、灵敏度较高，事关业主居住质量和企业生存发展，也是物业服务的核心所在。

  今年4月先后出台的《常州市市区普通住宅物业公共服务实行分项目收费办法（试行）》和《常州市市区普通住宅物业公共服务分项目收费标准》，对普通住宅物业公共服务分项目收费的内容和做法作出明确规定，是指导常州市普通住宅物业收费改革顺顺利利地进行的规范性文件。

  普通住宅物业服务分项目收费制度根据物业服务内容、服务标准和设施设备配置等情况将物业服务项目划分成综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位共用设施设备的日常维护保养服务等类别，再将每个类别的服务设定不同的服务等级，并在不同的服务等级中分列若干个服务项目，每个服务项目均对应相应的收费标准。这种貌似复杂的服务类别和收费标准，科学地反映了服务等级与收费标准的内在联系，较大程度地保证了业主的支出与享受相匹配、物业服务企业的成本与收入相对应，使社会主义市场经济条件下“质价相符”的原则在物业服务领域得到充分的贯彻。

  普通住宅物业服务分项目收费制度坚持以营造公开、公正、公平的物业市场环境为前提，着力构建“客户服务、业主付费”的等价交换关系。制度规定：业主能结合小区的真实的情况和个性需求，对各类服务项目和不同服务标准做自主选择、随意组合；物业服务企业也能够准确的通过小区情况、业主意向及自身条件，自主决定经营权利。在服务内容和收费标准公开透明、自由选择的基础上，供求双方签订物业服务合同，明确权利和责任，做到权责明晰、利益平等。

  普通住宅物业服务分项目收费制度明确该定价模式为政府指导价，实际执行标准能够准确的通过物业服务的规模、特点等详细情况，以基准价为基础，上浮不超过15%，下浮不限。同时明确价格和房产主管部门应根据居民消费价格指数（CPI）和最低工资标准变动、“五金”最低缴费基数调整、特别是针对劳动力成本增减等变数，每年或两年进行一次分项目收费标准的调整。这种动态管理的价格机制不仅提升了物业服务分项目收费制度应对市场变化的能力，而且赋予了物业服务企业相应的经营自主权和生存发展空间，促进企业注重服务质量、提高经济和社会效益。

  普通住宅物业服务分项目收费制度普遍适用于常州市区范围内的普通住宅物业公共服务的收费行为，同时针对住宅建设的不同进度和详细情况拟订了相应的实施办法。办法规定业主委员会成立前，由住宅开发建筑设计企业与选聘的物业服务企业以合同形式约定具体的服务项目和收费标准；业主委员会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业以合同形式约定具体的服务项目和收费标准。另外规定，普通住宅物业服务分项目收费办法实施前已以招投标方式确定前期物业服务收费标准的，仍按原中标价报价格主管部门备案；业主委员会或开发建筑设计企业与物业服务企业已签订物业服务合同且尚未到期的，仍按原合同约定执行物业服务项目及收费标准，合同到期后可按新办法重新约定，也可按原模式进行约定。这些务实的措施有利于新旧制度转换的顺利衔接和平稳过渡，有利于业主委员会、开发建筑设计企业及物业服务企业根据真实的情况自主选择服务方式，化解“一刀切”会造成的负面影响，确保物业分项目收费改革的稳步推进。

  过去的物业服务收费办法对收费与服务质量缺乏量化标准，易引起业主拒交物业服务费等矛盾和纠纷，“菜单式”收费的实施将有利于这样一些问题的解决。“菜单式”收费充足表现了“合理、公开”、“费用与服务水平相一致”、“服务分级与收费标准内在联系”的收费原则，确立了对等的服务标准和收费标准，形成了按质论价、质价相符的物业服务收费机制，将使业主从量化的服务、透明的付费中逐步达到理性的消费，实现明明白白消费。

  “菜单式”收费办法的出台实施，使常州市物业管理行业形成了统一、规范的服务标准，对物业服务企业提高服务的品质，做到质价相符提出了更高的要求。同时，实行“菜单式”收费后，业主将会有更多的自主选择权，可以协商并以业主大会或者业主委员会决议的形式，决定到底需要哪几项服务，如小区业主可以只选择清扫保洁服务、不选择秩序维护；也可以再一次进行选择高标准的清扫保洁，低标准的绿化养护；如果要加强安全性，则可选择一天巡逻3次或者更多。总之，业主能够准确的通过需求，对服务项目和等级进行自由组合，最终的收费标准，将由业主选择的服务等级和服务项目来确定。

  依据普通住宅物业服务分项目收费规定，业主和物业服务企业在合同中约定具体的服务内容、服务标准，业主和物业服务企业之间的权责将更为明确。业主可根据合同约定督促物业服务企业改进服务，物业服务企业根据合同约定收取服务费，减少了双方不必要的纠纷。同时，业主与物业服务企业双方在平等的基础上通过签订物业服务合同，形成“客户服务、业主付费”的等价交换关系，给予了物业服务企业和广大业主定价与消费的双向选择权。业主能结合小区的真实的情况，对每个物业服务项目的不同服务标准做自主选择、组合，较大限度保证了业主的选择空间，摆脱了过去服务标准过于笼统、且不能拆分选择的尴尬局面；物业服务企业也能够准确的通过小区的情况和业主的选择来决定是不是服务于该小区。

  普通住宅物业服务分项目收费办法的出台，为物业服务领域的价格管理和行业规范提供了详细的依据。这一方面有利于价格和房产主管部门加强对物业服务收费行为的监督，做到有法可依、有据可查；另一方面老办法所导致的供需双方的一些纠纷将会随着新办法的实施而减少，以此来降低政府和企业的社会管理成本，促进物业服务市场的健康发展。

  、《东莞市房地产评估行业信用档案管理实施细则》、《东莞市房地产经纪行业信用档案管理实施细则》进行公开征求意见。物业服务行业则凡是挪用专项维修资金的；通过停水、停电、停气等方式，向拖欠物业服务费的业主催缴有关费用的；未依约履行物业公共秩序维护义务，导致群发性失窃事件、消防事故、治安事故等频发的，均将扣除20分。

  商务写字楼是随着经济的快速地发展，为满足高效、舒适的办公环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务企业要围绕经营实施科学化、专业化的管理服务,使物业实现保值增值。

  笔者在执管北京市政总公司某写字楼的实际在做的工作中，就商务写字楼的经营与管理，有如会：

  在市场经济条件下，作为商务写字楼的经营者，盈利是其物业经营的目的，是实现投资回报、物业保值增值的必然要求。而作为写字楼的管理和服务者物业服务企业，在工作中要着重把握两个方面：在保证服务质量的前提下，科学合理地增加营收和控制物业运行成本。

  一定程度上，商务写字楼租金水平决定出租率的高低，而出租率的高低是经营效益的具体体现。所以，对于获得业主授权拥有物业经营权的物业服务企业来说，要考虑运营成本、固定税费和业主期望的投资回报率，结合同类物业的市场供求状况、地理位置、建筑类型、结构状况、设施设备情况、交通情况等因素，合理制定租金价位。

  如笔者管理的市政总公司写字楼，经综合分析确定该写字楼租金标准均价为2.20元/天平方米，同时，笔者所在公司通过利用网络、广告等多种方式来进行招租，取得很好的效果。当然，对于租户的选择也须慎重，既要考虑其经营业务的合法性，还要与本写字楼的商务氛围相符，最重要的是其要有良好的商业信誉，有能力按期支付租金。为确保按时全额收取租金，在租约中须明确规定租金的交付日期。此外，要加大收缴力度，避免坏账、死账，确保营收不受损。

  物业经营成本的控制是指在保证优质服务的品质的同时，采取管理措施使成本费用最小化。经验数据表明，人力成本和公共能源成本占写字楼企业成本的70%左右。由此，在实现用户能源需求的前提下，要避免不必要能源的浪费。要做到计量细化到与每个能源使用方的经济利益挂钩，并杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯供水设施的跑冒滴漏现象等。

  在市政总公司所属的该写字楼，笔者所在公司对公共照明、供水系统来进行了合理改造，将628支照明灯全部改为节能灯，每支节约6瓦，电价1.00元/千瓦.小时,则每年节约电费628支×0.006千瓦×24小时×365天=33007.68元。改用节水龙头、限定水箱水位、调节冲水阀的跑水量等方式，每年水电费节省开支5万余元。此外，还聘用一专多能的复合型人才确保专业方面技术岗位，同时将保洁、绿化服务采取专业分包的方式，降低了人力成本；在高峰与低谷的不同服务时段采取定岗定员和值班结合的排班方式。

  物业管理服务的品质对写字楼租金水平和市场价值的影响力是不可低估的。为此，要建立一整套以客户为关注焦点的规范内部管理运作的服务的品质标准体系和工作流程。

  档案资料。档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录、实施物业管理时对工程维修、配套、改造的记录、物业管理合同、客户资料、投诉反馈记录以及物业管理过程中的质量记录。物业管理档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是完整，整理的重点是去伪存真，归档就是按照资料本身的内在规律进行科学地分类与保存，利用在日后的管理过程中使用并加以充实。

  工程设备管理。设备是写字楼的心脏。一方面，技术力量配备方面要求技术人员精干熟练，专业技术过硬，工作效率高。另一方面，制定完善的设备运行管理检查维修制度、故障应急预案、24小时值班制度和科学的保养规程，确保楼宇外观及结构良好，各系统设备设施完好、运行正常。

  安全管理。加强治安防范管理力度和措施，坚持“张驰有度、人技合一”的原则。即：以监控系统为主；辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠的安全网络。安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据实际情况，设置门岗、外围（含车场）流动岗。门岗要做好来人来访登记，经客户确认后，再予放行；大件物品搬出，须凭安保部签定的出门条。流动岗按指定路线或非指定路线流动巡查，对可疑人员要进行盘查，排除一切不安定因素。

  消防管理。以消防监控室为指挥中心，借助先进的消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防防范工作。通过各种形式，加强租户和员工的消防意识，提高消防技能。组建一支反应迅速、技术过硬的义务消防队。定期对消防系统进行联动测试和消防设施、器材检查，每年进行两次消防演习，提高物业使用人和员工的防火、灭火技能。每天进行消防巡视检查，发现问题及时排除，保证系统的正常运转。

  装修管理。装饰装修直接关系到写字楼的安全,这就要求物业管理公司从装修申报、方案审批、施工安全交底、签订装修管理协议、入场手续办理、施工期间的监管到竣工验收，实行层层承诺，层层监管，确保无一例违章装修，并做好相关资料记录。

  交通车辆管理。要设置专职停车管理员，做好停放管理和交通疏导工作,做到交通设施齐全、放置合理，进出车辆停放有序。固定车辆停放要签订停放管理协议，发放出入证，进出有登记。

  保洁、绿化管理。一个清新、整洁、美好的办公与商务环境，给租户带来的舒适与赏心悦目，并吸引着潜在的租户。千里之行，始于足下。入驻之初，我们首先聘请了5A级智能大厦的保洁、绿化公司进行保洁“开荒”和绿植租摆，让旧搂焕然一新；其次，“细节打造完美”，所以我们从细节入手，建立健全各项保洁绿化规章制度、服务程序和品质衡量准则，明确保洁范围、所用保洁材料、监督检查方式等。确保写字楼公共部位到处窗明几净，无卫生死角，卫生间无异味，垃圾随产随清；花木青翠欲滴，给写字楼带来了勃勃生机。

  特约服务。特约服务是除租约中约定的常规服务外的有偿服务，包括入室保洁、会议服务等。各项特约服务须明码标价，公示服务标准。此外，温馨提示、重大节日前，楼宇进行必要的装饰、组织召开客户联欢会,也是拉近与租户的距离的好方式。如此，有助于提高客户满意率，进而提高出租率和经营效益。

  财务管理。通过编制财务预算，可掌握企业计划收支情况，从而采取有效的措施，控制各项费用开支，降低成本。每个会计年度终了，编制年度财务决算报告，以全面、完整、真实、准确地反映企业年度财务状况和经营成果。通过对财务会计报告的分析，了解项目盈利能力和营运能力，揭示在经营活动中存在的问题，找出影响财务状况及经营成本的因素，为下一步经营决策和财务决策提供重要依据。

  笔者管理的该市政总公司写字楼建筑面积约1万平方米，已使用5年。为使该楼能在最短的时间内进入有序的管理状态，在项目接管前，结合实际制定了物业管理实施方案、建立健全了组织机构和各项管理规章制度。此外，对所接项目的资料及共用部位、共用设施设备也进行了深入细致的接管验收。

  该写字楼自接管以来，每年平均出租率90%、房屋及设备设施完好率98%以上，客户满意率99%，安全事故发生率为0，实现经营收入720余万元，利润率15%以上，完成了计定经营管理目标。笔者所在公司被评为“中国写字楼金牌物业服务企业”，公司实现了经济效益与管理效益的双赢。

  实践表明：优质的物业管理服务品质是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益，又为物业进行多功能、全方位的管理服务提供了资金支持，即以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。在实际工作中，切忌顾此失彼。唯此，才能使商务写字楼的经营管理在良性循环的轨道上运行，并进一步促进行业的健康发展，创造更大的社会效益。

  2002年11月25日，上海森林物业管理有限公司与无锡雅林苑花园住宅小区的开发商签订了前期物业管理合同，约定管理期限从合同签订日到雅林苑花园小区业委会成立时结束。

  合同成立后，物业公司指派其下属无锡分公司具体实施雅林苑花园小区的前期物业管理。同时，根据物价局审批标准，双方约定由物业公司按建筑面积向业主和物业使用人收取物业管理服务费，对物业范围内的商铺、地下停车库、会所的物业成本不计入向业主所收取的物业费中。

  2007年12月，雅林苑花园小区业委会成立。2008年1月业委会办理了登记备案手续后，于6月根据业主大会作出的实施业主自治的决议，致函物业公司明确与其终止物业管理服务合同，同时要求物业公司在接函后15天内，向业委会移交有关的资料和财产并交接完毕。

  2008年7月17日，物业公司接函后与业委会协商，并达成了移交协议，确认2009年4月30日前，物业公司应向业委会返还预收的物业管理费、各类押金以及小区共有部分收益等232万余元。但物业公司仅履行了55万余元。后经业委会申请，法院裁定先予执行物业公司银行存款130万元。但是，业委会在查看移交清单时发现，物业公司在2004年至2007年间收取的小区共有部分收入596万元，没有被列入移交清单之中。此后，双方交涉不成，业委会将物业公司告上了法庭。

  法院经审理认为，共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额。

  在审理中，双方达成了一致，经审查报表，仅2005年至2007年小区共有部分的场地租赁费、停车管理费、会所收入等总收入达536万余元，期间的总支出为122万余元，盈余414万余元。

  然而，物业公司的代理律师对业委会成立前是否享有前期物业协议所获得收益的权利提出了异议。也使这样的一个问题成为了本案争议的主要焦点。

  记者了解到，在物业管理领域，物业共有部分权益的归属、分配问题由来已久。一是没有法律和法规的明确规定，二是业主举证困难。

  锡山区法院民二庭庭长虞静珠在接受《法制日报》记者正常采访时解释说：“基于所有权和管理权的关系以及公平原则，判决最后确定了三七开的分配方案，即小区共有部分收益应主要归属于全体业主所有，物业公司付出了管理成本，也享有30%的合理回报。”

  值得注意的是，法院在判决中特别提醒，共有部分收益的所有权归3252户业主所有，业委会不具有自行处置的权利。依据有关规定法律法规，该收益应用作小区的维修基金，业委会作为执行机构，若使用该收益，应按照全体业主的意志和法律的规定行使。

  锡山区法院院长金玮琳在总结该案的审理体会时说，承办人没有将问题浮于表面、浅尝辄止，而是通过适用公平原则，较好解决了这一涉及3252户业主的权益问题，维护了社区和谐稳定。

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